农村建房有层数和高度限制

邵明君

律师

在农村生活过的人对邻里矛盾多发的现象应该会有较深的体会，其中很让人头疼的一项就是建房层数和高度引起的纠纷。有的地方为缓解社会矛盾，规定必须取得四周邻居签字同意，才能批准建房。不过，这样做的后果，很可能就是申请人盖不了房，因此就发生过村民起诉地方政府不正常履行农村建房审批职责的案件。

农村建房层数和高度纠纷，不仅发生在村民之间，也可能发生在村民与地方政府之间。笔者最近碰到一起大案，河北石家庄某政府强制拆除农民三层以上的楼房，只准保留二层，剧情狗血。官方说法是吸取湖南长沙自建楼房倒塌事故的教训，要集中整治城中村房屋建设，但村民却认为真正的原因是快拆迁了，政府想借此降低未来的征收成本。

可以说，农村地区因建房层数和高度引发的矛盾层出不穷。那么，我国到底有没有关于农村建房层数和高度的规定呢？

有规定，不过都是一些规范性文件，最多只是地方政府规章，层级不高，权威性不足。

国家层面的规定，只有住房和城乡建设部建筑节能与科技司于2011年制定的《农村住房建设技术政策（试行）》。它不是部门规章，只是普通规范性文件。其第13部分规定：“以第一产业为主的村庄和集镇，一般宜以低层独院式联排住房为主；以第二、三产业为主的村庄和集镇宜引导村民建设多层住房；适当控制建设独立式住房。”其第15部分规定：“为满足村民的不同需求，可采用垂直和水平分户两种布局方案：垂直分户(2-3层)，较适用于从事农业和发展庭院经济的农户，水平分户(4-5层)较适用于部分脱离农业生产的农户。”

从文字表述看，都是一些倡导性规定。大意为，如果是垂直分户，农村建房以2-3层为宜；如果是水平分户，农村建房以4-5层为宜。何为水平分户？何为垂直分户？在网上没有找到严格定义。大致意思，像商品房那样，房屋面积各户独有，所用土地各户分摊，为水平分户；垂直分户就是房屋和所用土地都归一户所有。照此标准，村民自建房应是垂直分户，不能超过3层；山东、江苏等地搞的“合村并居”，应是水平分户，不能超过5层。

针对层高，该文件规定：“住房层高一般宜在2.6～3.0米之间，其中底层层高可酌情增加，但一般不超过3.3米。”

有了层高和层数，我们就可以计算出农村住房所能建设的最大高度了。

地方层面，有的地方制定过政策文件，大部分应该未作规定。例如，河北省人民政府出台《河北省农村宅基地管理办法》，这是地方政府规章，效力相对算高，它规定“各级人民政府及其有关部门和村民委员会应当鼓励农村村民建设二层以上住宅”。例如，珠海市人民政府《关于规范我市村民建房风貌管理的通知》规定“新批准的宅基地用地面积每户不超出120平方米，建筑面积不超出400平方米，建筑层数不超出三层半（半层面积不得超出第三层面积的一半），建筑首层层高不超出3.9米，一般层层高不超出3.3米。”看来，即使作出规定，不同地方规定也不一样。村民建房需要遵守当地规定，当地没有规定的，应该遵守住房和城乡建设部的规定。

根据《行政诉讼法》，法院审判只是“参照”规章，县级以上人民政府及其主管部门制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令或其他规范性文件，不是正式的法律渊源，对人民法院不具有法律规范意义上的约束力。所以，我国当前对农村建房的层数、高度虽有规定，但并不能作为法院审判的依据。换句话说，假如与地方政府发生矛盾，其作出房屋建设违规的决定，甚至借此强拆，公民起诉到法院，由于法院没有法律依据审查行政行为的合法性，虽然行政机关“法无授权不可为”是行政法的基本原则，但考虑到现实国情，最后败诉的很有可能只会是公民。所以，村民建房还是保守些好，尽量遵从国家机关制定的这些非法律性质的规范性文件